2月24日，由中国人民银行、银保监会起草的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（征求意见稿），向社会公开征求意见。
下面是来自于小水滴对政策的解读。
先说结论：
1、 这是房地产时代落幕的标志性节点，政策全面转向住房租赁市场
2.、犹如一剂强针剂，让还在驻足观望的开发商等群体不再犹豫，投入住房租赁市场
3.、政策资源转向住房租赁，未来房价下滑已成必然
4、 住房租赁市场将成为楼市、股市后的又一大资金蓄水池
思考！政策背后的国家大势
分析政策的落地首先要从国家内外背景出发，只有这样才能看透问题的本质。
向外看，目前国际形势变幻莫测，面对俄乌冲突、美国脱钩等一系列问题引发的复杂局面，实现人民币的金融安全是重中之重。
向内看，房价过高在大众心中持续发酵，引发民众不满；在政策的大力支持下住房租赁行业发展犹如蜻蜓点水，未能实现期望的目标；我们以前最大的“蓄水池”房地产已经严重“注水”。
房地产的时代已过，而住房租赁行业既能缓解高房价引发的不满，又能成为替代房地产业的最新的“蓄水池”，一箭双雕。而且通过实现住房租赁的金融化，能很好地助力国内资产的证券化率的提升，持续吸引外资投入，成为人民币稳定的重要手段。通过金融赋能住房租赁行业发展已是势在必行。
支持！力度空前绝后，金融要素都齐了
小水滴2020年预测文章“2021年长租公寓市场展望（宏观篇）”就提到：
万众瞩目、千呼万唤的公募REITs2020年在基础设施领域试点。
2021年，为进一步落实租售并举、解决大城市居住问题，实现租赁住房资金闭环最后一环，逐步恢复和树立行业信心，有望放行数十家公租房公司，试点公募REITs树立标杆。
长租公寓破局的任督二脉，是以公募REITs为核心的一揽子金融产品来实现公寓投资的现金流闭环。长租公寓的金融终局，应脱离主体信用而改用项目经营数据实现资产证券化。
从目前来看，公募REITs依然是公认的重资产公寓项目退出的主要方式，当然培养更多的、健康的公寓上市公司，活跃收并购市场，是中小项目退出的渠道。
REITs是兜底的金融产品，有了REITs才能让企业有拿地、建设的动力，而一揽子的金融工具能让这个行业长期活下去，并能活的更好，这样才能起到带动作用。
一揽子金融工具包含了股、债、券。
股就是直接融资，可以直接上市。
债包含了三个产品，第一个是开发贷款，其中改造项目可以申请3年期，建造项目可以申请5年期。第二个是经营贷，不同于过去开发贷产品，这次开发贷可以直接转为经营贷，做好了贷款的衔接，经营贷可以贷款20年；第三个是团购贷。
券可以发公司债券、企业债券、担保债券，在以前这类债券的发行要求非常高，例如企业债券，以前只有大型国企才能发企业债。担保债券过去只有在少数行业中才能用到的债券。
预测！住房租赁产业时代已来
公募REITs加上这一揽子金融工具，犹如一剂强心剂，让还在驻足观望的开发商等群体不再犹豫，批量投入住房租赁市场。特别是对于城投公司和房地产企业，这次的政策犹如给他们划定了转型的路线，未来建设、运营实现一体化，企业的业务和商业模式将会受到影响而发生重大改变。
拿开发商来说，以前但凡是开发商企业，基本都与上市绝缘。从2010年到现在,没有一家房地产开发公司通过证监会发审委审批，已不受理房地产上市公司的IPO申请。但是住房租赁给开发商打通了路径，企业可以通过转型做租赁住房实现上市。
可以预见，政策的引导会让城建城投、开发商企业大力投入住房租赁市场，住房租赁市场也将迎来海量新增房源，在大型机构的进入下，行业的产品、服务都会得到全面升级。
房价！这次估计真要跌了
对于租客群体而言，无疑这是一大福音。
近几年的各种声调，开始逐步关心租住群体，原先房子的居住属性逐步转向到民生属性，这也是为了平息房价太高引起的舆论风潮。
大量的租赁住房入市让租客能有更多的选择，这也会间接缓解市场的竞争，让租金水平趋于合理区间。同时大量优质、实惠的租赁住房入市，让居民不再对买房那么执着，持续消解居民的购房意愿。供需失衡的状态下，房价下降将成为必然。
虽然目前只是征求意见稿，但按照以前的惯例来看，没有悬念会往这个方向落地执行。
作为深耕住房租赁行业8年之久的“老兵”，我们非常拥护这一揽子政策的实施，也期待未来住房租赁的快速成长能给更多民众带给生活的便利和舒适，最终实现小水滴一直期待的美好居住。
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