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《金融17条》颠覆住房租赁商业模式
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央行和银保监会于今年2月24日起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》,向社会公开征求意见。意见反馈时间截止时间为今天,即3月26日。


首先,我们先了解一下《金融17条》的主旨精神

1

围绕住房租赁供给侧改革方向,即先解决供给问题,需求端的租购同权缓一缓,一件一件办。

2

重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展,即引导国有企业、事业单位把存量不动产拿出来,增加租赁住房供给。

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以商业可持续为基本前提,即十九大是以行政手段先行先试,二十大后是以市场手段为主,组织住房租赁的要素资源。

核心目标是为租赁住房的投资、开发、运营和管理,提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务,直接融资包括IPO上市、公募REITs,间接融资包括商业银行如何融资、供给企业如何融资、需求企业如何融资。


再加上2月20日,证监会启动不动产私募投资基金试点,将特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房)等纳入不动产私募投资基金的投资范围。



其次,我们分析一下《金融17条》对房地产市场的深刻影响


我国的金融和证券体系,主要是为国有企业发展所需,或者改革所需,逐步发展建立起来的,普惠金融在最近5年有所发展。房地产金融作为后起之秀,围绕着一级土地开发、商品房开发、居民购买这个产业链条,极速搭建起来、规模巨大。


住房租赁“金融17条”的出台,宣告房地产业底层逻辑发生巨大变化,标志着一元的商品住房体系的结束,昭示着租购并举的二元体系的启动。

政策的实施,在扩大租赁住房供给的同时,利于处于困境的民营房地产企业优化资产负债表。


这标志着一个以多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系开始在我国建立,房地产已有的商业模式不可持续,预示着房地产的估值体系将发生重大变化。



第三,住房租赁的建设和运营一体化趋势

从长租公寓发展到住房租赁,形式上都是在提供租住空间,但本质上已经天差地别。


长租公寓不管是包租还是委托管理,总体上是轻资产模式,根据《金融17条》的精神,这种商业模式,很难得到金融支持。没有金融支持的商业模式,注定没有理想的盈利模式。


十九大后,长租房的重资产模式,在质疑声中、在纠结中,开始蹒跚进入市场。


拿到租赁用地的企业,自然而然把建设任务交付给地产开发团队,该团队套用刚需住宅套路进行规划设计、装修改造,再交给专职的运营公司,或者兼职的酒管公司,甚至是物业公司进行管理。这期间的矛盾、冲突、心累、心酸,谁干谁知道。



针对客户这个痛点和需求,小水滴也在四年前提出了“运营需求前置”的理念,并创设了“陪伴式咨询”的产品。



我们粗略估算,小水滴服务过的咨询客户,节约或者增收的利益,最低是咨询费用的10倍。这说明了行业知识和经验的严重缺失,因为此前十年长租公寓的知识经验,很少可以嫁接到住房租赁领域,公寓的拿来主义可能是错的。


随着《金融17条》的出台,为了承接到这个金融红利,必须拔掉建设和运营的篱笆墙,打通建设和运营全流程,实现建设运营一体化。


未来,如何实现建设运营一体化的商业模式、组织模式,会有非常多的创新和探索。小水滴对此的建议,可以参考四年前、关于物业管理与公寓管理一体化的思考。


建设运营一体化的模式,特别有利于直接融资,有利于布局住房租赁REITs和公司上市。


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