“多主体参与，多渠道供给...”提出后，老厂房爆改长租社区、城中村改造长租公寓、旧商场改造出租房以及酒店改造成长租公寓屡见不鲜，极大的盘活了存量资产，并给到部分经营困难的物业，如酒店、商场一个新的盈利模式，不但使其脱离困境，还为住房租赁带来大量的增量房源。

“非改居”成为酒店的新盈利增长点

城市中最稀缺的资源是土地，一线城市更为突出。依靠新建租赁房源短时间很难满足快速增长的租赁需求，而且投入成本巨大。“非改居”的模式很好的解决这个问题。把城市中闲置的商业、工业等各类非住宅类产权存量物业改造成租赁住房，不但盘活了存量资产，使其发挥价值，还能有效缓解房源地段错配的情况，快速实现职住平衡，目前‘非改居’已成为‘多渠道保障’的最重要途径之一。

另外，“非改居”抗风险能力强，尤其对于酒店业。在2008年金融危机期间，美国酒店等服务业营收严重萎缩，难以实现增长，但公寓资产表现得极为稳定，甚至还在危机结束后大幅升值。国内市场也有同样的现象，近两年新冠疫情期间，国内酒店业营收大幅缩水，但公寓出租率受疫情影响较小，整体仅减少5%左右。

酒店“非改居”如何撩动租客的心？

酒店如何改公寓？首先要思考，哪些情况下适合进行长租公寓改造？通过对国内外租赁数据统计发现，四类酒店适合改造为长租公寓，长期空置率高的酒店、区域空间内竞争对手密度大且收益难提升的酒店、优质地段“楼后楼”和位处城市边缘的酒店、靠近轨交或产业园区且客源不足的酒店。

其次要考虑如何改造？虽然酒店和长租公寓在物业业态上有很多相似性，但是两者客户需求不同、产品不同。酒店偏向于功能性选择，而长租公寓更多偏向于心理和情感上的选择，既要满足生活需求，又要舒适灵动、有格调。最重要的是做好门面、公区、房间的改造。

l 门面的改造。在改造设计中，公寓门头的设计有别于普通酒店，不用一味追求豪华感，而是以营造温馨雅致的家庭氛围为方向，以暖色调的木纹为主要材质，门头整体造型干净利落，打造出精致简洁的视觉美感，营造了温馨家庭氛围。

l 公区的改造。改造公区最重要的目标是要散发出生活的气息，如增加沙发、书架、读书区、健身房、洗衣区等。让人可以随意休闲、做家务、工作、休息，营造出一个温馨、静谧的空间，让每个长租住户都可以享受到周全的配套服务。

l 房间的改造。房间的改造尤为重要，既要适合大众居住，又要彰显个性化，以满足年轻人群对高雅生活的追求。所以在改造设计中，建议以清淡雅致的色彩为主，配合不同材质的家居，让室内显得生动明快，构筑别具一格的现代居室空间。另外高级灰可以作为客房的主色调，用深浅变化刻画出空间多向性的层次美感，嵌入式电视机搭配精致的金属架高脚电视柜，时尚气息与简奢风格将融合得恰到好处。

酒店“非改居”如何走得更长远

利用非居住存量土地和房屋建设保障性租赁住房，本意是进一步完善我国住房保障体系。2021年，住房和城乡建设部制订了《关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》，以期更好解决新市民、新青年群体的住房刚性需求，预示着强大的市场机遇。对于拥有存量物业的企事业单位、经营困难的酒店和商场是一大利好，迎着政策的东风早些上车非常重要。

项目改造前一定要做好市场调研和项目规划，切勿鲁莽上车，避免不可逆的错误和遗憾。在这方面，我们经验丰富，小水滴科技深耕住房租赁市场8年之久，建立了涵盖投、融、建、管、退等全流程服务标准，为各类住房租赁企业提供陪伴式咨询，全程赋能企业存量物业改造成租赁住房。截至目前，已迭代一百多份SOP手册，涵盖住房租赁项目从设计到运营的所有环节，帮您少走弯路、不踩坑。资料随时分享，欢迎联系我们领取。